房產新聞

承租人是否有權請求該管市縣政府依上述標準強制減定租金?

發佈時間: 2001-01-30 10:40:15
土地法第九十七條規定,城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限(第一項)。約定房屋租金超過前項規定者,該管市縣政府得依前項所定標準強制減定之(第二項)。茲因本人有數間辦公大樓於台北市大安區出租供人營業,租金皆高出上開法條之計算標準。請問:承租人是否有權請求該管市縣政府依上述標準強制減定租金?

〔精解〕:
一、如題旨所示,土地法第九十七條乃係城市地方房屋租金最高額之限制規定,一旦約定房屋租金超過此項規定,該管市縣政府即得強制減定之。易言之,土地法第九十七條係屬強行規定,倘經市縣政府依該條合法減定後,契約當事人雙方均有遵守履行之義務,出租人對於超過部分依法即無請求權,在承租人方面得以拒絕給付該項超過部分(內政部四十三年一月六日台(43)內地字第41916號函參照)。
二、至於土地法第九十七條所謂之「城市地方」究何所指?所謂之「房屋」係限指供居住之房屋,抑是包括營業用之房屋在內?依行政院台四十八內字第6101號令釋及內政部六十七年九月十五日台(67)內地字第805447號函釋,土地法第九十七條所稱「城市地方」係指已依法公布實施都市計畫之地方而言;而該條所稱「房屋」,則係指供住宅用之房屋而言,換句話說,營業用之出租房屋不受土地法第九十七條租金額之限制(以上另請參照內政部七十一年五月二十四日七十一台內地字第87103 號函、七十一年七月十三日七十一台內地字第99390 號函、八十三年十二月七日台(83)內地字第8314849 號函)。
三、惟論者或有引用最高法院五十四年度台上字第1528號有關市場攤位承租租金,不受土地法第九十七條租金最高限額之限制之判例意旨,及最高法院七十二年度台上字第4278號判決:「本院五十四年台上字第一五二八號判例,係就市場經營者將市場攤位租予承租人之情形而為釋示,意謂市場經營者不唯提供攤位於承租人營商,並負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持,『此與本件上訴人單純將房屋之店面租與被上訴人營商之情形』,尚屬有間,即不得援例主張」之見解,而認為房屋縱出租供營業使用,其租金亦須受土地法第九十七條之限制,並認為不宜以房屋供住家或營業使用作為應否適用土地法第九十七條之判斷標準。此點不可不注意。然筆者以為內政部上開有關土地法第九十七條所稱房屋,係指供住宅用之房屋之函釋,實係基於土地法第三編第三章「房屋及基地租用」節之立法意旨而發,蓋為解決國民居住問題及維持民生之安定。由於城市地方人口密集,房屋供不應求,導致有房屋者壟斷居奇,高抬房價及房租,遂於土地法第三章訂定若干條文,藉以有助於住宅問題之解決,此由第九十四條積極的增加房屋的供給,以供人民承租自住之用,及第九十五條間接的採取新建房屋賦稅之減免,與第九十六條消極的限制每一人民自住之房屋間數觀之即明(上揭內政部(83)內地字第8314849 號函參照)。
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新聞提供者: 惠聯地政商務法律事務所 吳仲立律師